Woonarken liggen vaak op gehuurde ligplaatsen en aan gehuurde grond voor toegang vanaf de openbare weg en voor gebruik als tuin. Dat kan dezelfde verhuurder zijn, maar vaak is dat niet het geval en heeft de woonbooteigenaar met twee verhuurders te maken.
Verhuurder ligplaats is overheidsorgaan
Is de verhuurder een overheidsorgaan, dan is meestal de oude gedoogsituatie in de loop van de jaren vervangen door een deugdelijke huurovereenkomst. Van een overheidsorgaan mag rechtszekerheid worden verwacht, zodat deze overeenkomsten doorgaans volledig overdraagbaar zijn aan een nieuwe eigenaar van het woonschip. Voor de overheid maakt het immers niet uit wie er woont.
Maar ook deze situatie betekent niet dat de huurovereenkomst letterlijk voor eeuwig is. Overheidsorganen mogen nu eenmaal beleid ontwikkelen, waardoor de bestemming van de ligplaats kan wijzigen en het woonschip weg moet. In dat geval zal de verhuurder wel een andere, zo veel mogelijk vergelijkbare, ligplaats moeten aanbieden.
Verhuurder ligplaats is particulier
Is de verhuurder geen overheidsorgaan, maar een particuliere grondeigenaar, dan bestaat per definitie een spanningsveld tussen enerzijds de eigendomsrechten van de grondeigenaar en anderzijds de rechtszekerheid van de woonbooteigenaar. Dat komt vooral aan het licht wanneer de woonark wordt verkocht. De verkopende woonbooteigenaar heeft natuurlijk belang bij zo ruim mogelijke afspraken over in de plaats stelling, maar onvoorwaardelijke in de plaats stelling betekent een wel heel vergaande inbreuk op de eigendomsrechten van de grondeigenaar. Als die geen nee meer mag zeggen tegen een opvolgend eigenaar, raakt hij de facto alle zeggenschap over zijn eigendom voor eens en altijd kwijt. Dat gaat wel heel ver.
Waar een door de wet beschermde huurder van een woning aan de wal vroeger of later zal vertrekken en de woning weer ter beschikking van de eigenaar komt, komt dan voor de huurder van de ligplaats per definitie altijd een nieuw huurder in de plaats. De ooit als tijdelijk afgesproken huursituatie wordt dan onbedoeld ‘for ever’.
Bepaalde en onbepaalde tijd huurovereenkomsten
Een huurovereenkomst is een zogenaamde ‘duurovereenkomst’, dat wil zeggen: een overeenkomst met een begin, een looptijd en een einde. Vaak is de looptijd vastgelegd, de overeenkomst voor bepaalde tijd. Dan eindigt de huurovereenkomst in principe op de overeengekomen datum. Tenzij ook dat expliciet contractueel geregeld is, zijn deze overeenkomsten niet zomaar tussentijds opzegbaar.
Maar er zijn ook veel huurovereenkomsten waarin geen einddatum is opgenomen, de overeenkomst voor onbepaalde tijd. Onbepaald betekent echter niet oneindig. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn altijd opzegbaar, zij het dat een contractuele, of bij gebreke daarvan redelijke, opzegtermijn dient te worden gehanteerd. Soms staan ook wettelijke bepalingen (bij verhuur van woonruimte) of tussen huurder en verhuurder gemaakte afspraken aan opzeggen in de weg. En datzelfde geldt voor afspraken over in de plaats stelling bij verkoop van de woonark.
Gewichtige reden
Dat speelt doorgaans in huurovereenkomsten voor ligplaatsen van particuliere verhuurders. Daar is meestal opzegging niet in geregeld, zodat de verhuurder in principe een redelijke termijn dient te hanteren. Zelfs zonder afspraken daarover mag de verhuurder niet ‘zomaar’ opzeggen, dat wil zeggen: zonder zwaarwegende reden.
Als het tot een procedure komt, zal de rechter over en weer de belangen afwegen, enerzijds de belangen van de verhuurder als eigenaar van de grond, anderzijds de belangen van de huurder van de ligplaats bij voortgezet gebruik. En diezelfde afweging zal plaatsvinden in geval de verhuurder om voor hem zwaarwegende reden weigert aan in de plaats stelling mee te werken. Die zwaarwegende reden hoeft niet per sé in de persoon van de opvolgend huurder te liggen, maar kan ook aan de zijde van de verhuurder worden gevonden, bij voorbeeld bij voorzien ander gebruik van de ligplaats.
Economische waarde
Helaas heeft in veel gevallen de woonbooteigenaar veel geld betaald voor aanschaf van de woonboot met ligplaats, waarbij doorgaans ook nog eens een hypotheek is afgesloten. Nu zal dat niet meer zo gemakkelijk gaan, maar vóór de bankencrisis werd al te gemakkelijk geld geleend voor een ligplaats waarvan de waarde veel te hoog werd getaxeerd, omdat de (huur)rechten er op niet zonder meer overdraagbaar waren. Dat kan de grondeigenaar natuurlijk niet kwalijk worden genomen. Deze economische belangen van de woonbooteigenaar zullen in voorkomend geval moeten worden meegewogen in de belangenafweging, hetgeen de uitkomst van een procedure moeilijk voorspelbaar maakt.
Heeft u vragen over de huur of verhuur van ligplaatsen voor woonschepen, neem dan contact op met mr. Joris Klompé, zie : https://scheepsrechtadvocaten.nl/medewerkers/joris-klompe/
Voor meer informatie kunt u ook terecht bij de Landelijke Woonboot Organisatie, zie: https://www.lwoorg.nl/